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Placements immobiliers internationaux – des opportunités grâce aux solutions multigestionnaires

Les investissements indirects dans l’immobilier étranger sous forme de fonds ou de produits multigestionnaires présentent de nombreux avantages. Les solutions de placement basées sur la valeur nette d’inventaire (VNI), en particulier, font preuve d’une volatilité modérée et de faibles corrélations avec les investissements directs dans l’immobilier et les placements traditionnels.

21 avril 2022

Pour les investissements dans l’immobilier étranger, les solutions multigestionnaires offrent l’avantage d’une large diversification sur divers plans: gestionnaires, fonds, joint ventures, régions et types d’usage, etc. Le risque du portefeuille diminue sans que le rendement n’en soit affecté.

Le succès repose ici sur une forte compétence régionale, une grande expertise sectorielle, ainsi que sur un bon réseau de partenaires. Un élément essentiel est d’acquérir, en amont de l’investissement, une compréhension profonde des moteurs de création de valeur à long terme dans les marchés et secteurs concernés. Outre la vision top-down de la croissance du PIB, des taux d’intérêt, de l’inflation et des grands facteurs immobiliers tels que la croissance des loyers et l’équilibre offre/ demande dans les régions concernées, il convient également de prendre en compte les mégatendances comme l’urbanisation, la technologie ou l’évolution démographique, de même que leur influence sur les marchés et les secteurs.

Sélection des partenaires: un facteur de réussite capital

Il existe bien plus d’un millier de fonds immobiliers non cotés, et leur nombre ne cesse d’augmenter. Ces fonds dénommés «Private Equity Real Estate» rendent compte de manière très transparente aux investisseurs existants et potentiels. Néanmoins, contrairement aux placements traditionnels, il n’existe pas de bases de données publiques offrant une vue d’ensemble de l’univers d’investissement ou des chiffres clés des différents fonds. En plus des fonds, les produits multigestionnaires peuvent également investir dans des joint ventures sur mesure ou créer de telles co-entreprises avec des partenaires locaux appropriés.

Le chix des partenaires et des fonds est un facteur de réussite capital. Dans ce contexte, il tient compte non seulement de références quantifiables comme les paramètres d’évaluation et les conditions des fonds, mais encore de facteurs qualitatifs tels que la stratégie et l’équipe. Une telle approche requiert un processus de placement à la fois équilibré et rigoureux. Les instances afférentes doivent avoir accès à des informations fiables et actualisées et opter ensuite pour ou contre un investissement sur la base d’un examen impartial.

Un deal flow élevé et exclusif

Une forte présence et un large réseau sur le marché sont tout aussi primordiaux. De la sorte, un gestionnaire de fonds peut parfois générer un deal flow exclusif ou évaluer et éventuellement intégrer des fonds peu commercialisés. Ceci est essentiel pour les secteurs comme la logistique du dernier kilomètre qui, bien qu’ils ne puissent guère être investis au moyen de fonds existants, offrent un potentiel élevé. Une autre possibilité est de miser sur des stratégies de création de fonds. Un nouveau fonds est alors créé avec un partenaire approprié disposant d’une présence locale, d’une expertise sectorielle et d’un historique solide. Cela présente non seulement l’avantage de pouvoir accéder au secteur souhaité au sein d’un marché spécifique, mais encore, bien souvent, de réaliser un appel de fonds plus rapide. Les créations de fonds permettent de surcroît de négocier des conditions très avantageuses pour les produits multigestionnaires.

Par ailleurs, les gestionnaires de fonds examinent fréquemment les transactions sur le marché secondaire, qui sont intéressantes en ce sens que le capital peut être investi directement ou que les parts du fonds peuvent être achetées à un prix inférieur à la VNI.

Placements immobiliers internationaux: un facteur de diversification

Globalement, les fonds immobiliers étrangers offrent un haut potentiel de diversification et de bonnes perspectives de rendement. L’essentiel est de disposer d’un réseau mondial et d’une expertise ciblée afin de pouvoir identifier et exploiter les occasions qui se présentent.

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Pour information seulement, cette présentation ne doit pas être utilisée comme base de décision d’investissement.