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Le contexte des placements immobiliers connaît une évolution positive. La situation toujours favorable des taux d’intérêt et la reprise économique qui se poursuit y contribuent également. Olafur Margeirsson, du département Global Research de Credit Suisse Asset Management, estime toutefois que le marché doit s’adapter.
3 mai 2022
En 2022, les placements immobiliers profiteront des taux d’intérêt historiquement bas, ainsi que de l’évolution de l’économie mondiale. Cette dernière s’est redressée sur la plupart des marchés depuis son effondrement en 2020 dû à la pandémie. Cette tendance est appelée à se poursuivre. Et ce n’est pas tout, puisque la récession sera suivie d’une reprise sans précédent. Les experts sont unanimes et prévoient pour 2022 une croissance supérieure à la tendance à long terme.
Credit Suisse Research prévoit une croissance réelle de 3,6% de l’économie mondiale cette année. Olafur Margeirsson, (Global Research, Credit Suisse Asset Management) nuance toutefois le propos: «Il existe de grandes différences régionales en matière de dynamique de croissance.» Ainsi, aux États-Unis, la croissance du produit intérieur brut (PIB) réel devrait atteindre 3,3%. Cela correspond à une nette augmentation par rapport à la tendance locale de 1,7% observée à long terme. Au sein de la zone euro, la France, l’Italie et l’Espagne devraient connaître en 2022 une croissance annuelle comprise entre 3,2% et 4,4%.
Pour l’Allemagne, les prévisions font état d’une hausse de 2,2%. Et ce, bien que la tendance nationale à long terme n’affiche ici qu’une croissance de 1,1%. Dans la zone Asie-Pacifique, la Chine est la seule grande économie qui devrait enregistrer une croissance inférieure à la tendance en 2022. Cela s’explique par des difficultés persistantes dans le secteur de la construction et de l’immobilier. Le risque immédiat pour la stabilité financière devrait toutefois être limité. Les experts prévoient également pour l’année en cours une croissance historiquement élevée dans d’autres pays de la zone, comme l’Australie.
Les placements immobiliers vont bénéficier de cette reprise durable. Olafur Margeirsson prévoit des revenus de l’ordre d’une progression moyenne à un chiffre: «Outre la reprise économique, une multitude d’autres facteurs, comme les taux d’intérêt bas, plaident en faveur d’un rendement durable pour les placements immobiliers.»
La hausse de l’inflation a été l’un des thèmes majeurs de l’année 2021. Elle a dépassé la barre des 5% dans de nombreux pays. La guerre en Ukraine et la hausse des prix de l’énergie ont retardé la normalisation de l’inflation. Pour 2022, le taux d’inflation mondial devrait se maintenir au niveau élevé de 5,9%. Reste à savoir comment les banques centrales vont réagir à cette situation. Selon une prévision de la Réserve fédérale américaine (Fed) de décembre 2021, il est probable que cinq à six hausses de taux interviennent d’ici fin 2022. La Banque centrale européenne ne devrait pas modifier les taux d’intérêt en Europe d’ici fin 2022. Olafur Margeirsson reste confiant: «Le niveau des taux d’intérêt – en Europe en particulier – ne devrait augmenter que légèrement et les conditions pour les placements immobiliers devraient par conséquent rester attractives.»
Comparaison des rendements
Les rendements du marché immobilier sont intéressants. En témoigne une comparaison entre divers segments de l’immobilier et les emprunts fédéraux allemands à 10 ans.
Données au 31.03.2022
Les données historiques et futures sur les rendements et les scénarios des marchés financiers ne sont pas des indicateurs fiables des résultats actuels et futurs.
La pandémie a contribué à accélérer certaines tendances structurelles déjà présentes depuis longtemps. Ainsi, la demande de surfaces pour le stockage ou la distribution de marchandises enregistre une augmentation fulgurante. Cela s’explique par l’évolution du commerce physique vers le commerce en ligne, conséquence directe de la pandémie. «Le marché des immeubles logistiques est l’un des grands bénéficiaires de la pandémie de coronavirus», explique Olafur Margeirsson. «Outre les centres logistiques locaux implantés dans les régions métropolitaines, les sites proches des nœuds de transport reliés aux autoroutes, aux ports et aux aéroports font partie des sites d’investissement qui ont le vent en poupe.» Toutefois, les biens immobiliers de ce type ne sont disponibles qu’en nombre limité et font l’objet d’une concurrence acharnée. Non sans raison, car ils permettent de générer une croissance des loyers et d’obtenir des rendements élevés. Cette situation devrait perdurer à l’avenir.
Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG*) figurent en tête des priorités du secteur immobilier. La volonté de miser sur des solutions d’avenir est grande. En effet, la tendance consistant à investir de manière durable est, d’une part, un moyen de sécuriser les placements immobiliers à l’avenir et, d’autre part, une réponse au souhait des parties prenantes et de la société de relever de manière proactive les défis de la crise climatique actuelle. Les bureaux haut de gamme, qui privilégient la durabilité et le bien-être, sont les mieux placés pour profiter de cette tendance.
Les confinements dus à la pandémie des deux dernières années ont fait progresser le degré d’acceptation du télétravail. Il est néanmoins peu probable que les entreprises renoncent complètement à leurs locaux. En effet, ces derniers sont indispensables à la création d’environnements de travail qui favorisent la collaboration entre et au sein des équipes, qui permettent d’échanger avec les collègues et de travailler ensemble au développement de nouvelles idées. Néanmoins, une chose est sûre: le monde du travail est en pleine mutation. Et avec lui, le bureau comme lieu de travail. Les immeubles haut de gamme avec de vastes espaces communs, qui offrent une flexibilité des services et des usages, sont recherchés. Ils promettent de donner une nouvelle vie au bureau en tant que lieu de travail. Au profit des locataires comme des investisseurs.
Tout bien considéré, 2022 devrait être une année de reprise et de transition post-pandémique. Olafur Margeirsson se montre dans tous les cas optimiste: «Compte tenu de facteurs tels que la crise climatique et les changements démographiques, le monde se dirige vers un nouvel ordre économique qui offre des opportunités aux investisseurs.» En effet, l’économie mondiale devrait continuer à croître au cours de la prochaine décennie, même si la croissance devrait être plus irrégulière et plus volatile qu’auparavant.» «Pour cette raison, les secteurs portés par des moteurs de croissance durables sont recherchés. Et les immeubles logistiques en font partie.» M. Margeirsson prévoit que les valeurs immobilières génèrent en 2022 des rendements positifs en moyenne à un chiffre.
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* ESG è l’acronimo di Environmental (E), Social (S), e Governance (G) (ambiente, società e governance. Per maggiori informazioni si rimanda al sito credit-suisse.com/am/esg.
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