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La numérisation et notamment la technologie blockchain offrent de nouvelles perspectives aux investisseurs dans le secteur immobilier. Cependant, le professeur Fabian Schär, expert en blockchain et en banque à l’université de Bâle, invite à ne pas surestimer ce potentiel, car il reste encore certains obstacles juridiques à surmonter.
18 mai 2022
«En 2019, j’ai voulu prendre une participation d’environ CHF 300 dans un immeuble d’habitation à Détroit via un prestataire américain», explique le professeur Fabian Schär, directeur du Center for Innovative Finance à l’université de Bâle. «Le processus technique autour du token a parfaitement fonctionné.» Mais la désillusion ne s’est pas faite attendre, poussant Fabian Schär à annuler son achat: «Il fallait que je lise et que je signe des documents juridiques d’environ 150 pages.»
Cet exemple illustre parfaitement ce qui fait actuellement défaut dans la tokenisation des valeurs immobilières. Souvent, les bases juridiques restent à définir ou les processus relatifs aux inscriptions au registre foncier et au transfert de propriété ne sont pas numérisés. Malgré cette expérience décevante, Fabian Schär est toutefois convaincu que la blockchain comme technologie de base et la tokenisation des valeurs immobilières possèdent un fort potentiel que le secteur immobilier et financier se doit d’exploiter. Les fournisseurs de placements immobiliers, tout comme les investisseurs, peuvent en effet en bénéficier.
Le principal avantage de la tokenisation de l’immobilier réside dans l’automatisation des transactions qui s’effectuent beaucoup plus rapidement, sans intermédiaire ni conseiller. Mais pour Fabian Schär, c’est la transparence qui prime, associée à un degré de sécurité élevée. L’échange de tokens, qui représentent la propriété immobilière, s’effectue via une blockchain publique de manière totalement transparente pour tous les participants. Selon l’expert, le deuxième avantage majeur est l’interopérabilité. Les tokens pourraient par exemple être utilisés comme collatéral dans d’autres protocoles financiers et bénéficier des spécificités du système financier ouvert. D’autres avantages, comme l’impact sur les opportunités de diversification pour les investisseurs, sont intéressants, mais pourraient aussi être obtenus par le biais d’autres technologies.
Pour simplifier, la technologie blockchain permet de gérer une base de données dans une communauté ouverte: n’importe qui peut se connecter au système de manière autonome, émettre des transactions et vérifier leur exécution, sans avoir à faire confiance à un tiers ou à lui demander son autorisation. Les blockchains publiques créent une infrastructure de base indépendante, équitable et solide, indépendante des institutions ou des intermédiaires particuliers. Cette infrastructure de base permet de gérer plusieurs services ou transactions.
Mais il faudra encore attendre un peu avant que ces avantages ne se concrétisent pleinement et que des offres totalement opérationnelles soient disponibles pour les investisseurs. La législation freine considérablement les aspects techniques, car les biens immobiliers ont un statut juridique particulier. Pour les tokens promettant une livraison d’or, même si l’on peut s’interroger au sujet de la sécurité et de la nature de la garantie, la situation est plus claire et les obstacles juridiques beaucoup moins nombreux. Les biens immobiliers bénéficient d’une protection spéciale qui complique la situation juridique.
Selon Fabian Schär, il serait également important que les différents acteurs ne misent pas tout sur leur propre solution de blockchain privée, mais qu’ils adoptent une approche commune et publique de la blockchain. Ce n’est qu’à cette condition que le marché prendra de l’ampleur et que l’interopérabilité sera possible, ce qui permettra de profiter des vrais avantages de la blockchain.
Un nouveau système financier émerge actuellement sous le nom de «Decentralized Finance» (DeFi). Il est basé sur la technologie blockchain et les actifs sont représentés par des «tokens». Les protocoles smart contract permettent de définir et d’enregistrer des instructions et des règles en toute transparence. L’avantage: les interactions et les transactions sont infalsifiables et peuvent être combinées techniquement à volonté. La tokenisation d’un bien immobilier est un processus qui représente numériquement la propriété d’un bien sur une blockchain sous forme de tokens. Les différents tokens sont des parts de l’objet d’investissement et sont négociables.
«Les bases de données centralisées peuvent être très efficaces. Le risque c’est que quelqu’un en soit responsable et intervienne pour son propre compte», explique Fabian Schär. «À cela s’ajoute le problème des silos de données cloisonnés qui manquent de clarté et dont les entrées peuvent difficilement être agrégées ou utilisées de manière transversale. En revanche, personne ne peut manipuler les systèmes publics entièrement décentralisés et tous les participants peuvent suivre les transactions ou les modifications en toute transparence.» M. Schär ajoute que cet aspect pourrait lutter contre un phénomène économique appelé «théorie du hold-up». La théorie du hold-up désigne une situation où il est impossible d’atteindre un résultat socialement souhaitable parce qu’une partie ne souhaite pas se placer dans une relation de dépendance.
Cependant, Fabian Schär ne croit pas à un traitement entièrement automatisé des transactions via des tokens immobiliers. Certes, les smart contracts permettent de régler et d’automatiser de nombreux éléments de la transaction, mais le problème est que certaines données ne se trouvent pas nativement sur la blockchain. Il faut que quelqu’un les ajoute, ce qui peut entraîner certaines dépendances et des retards dans le processus. Dans le monde de la blockchain, on parle des «oracles» qui fournissent ces données externes. Néanmoins, Fabian Schär est convaincu du potentiel à long terme de la tokenisation dans le secteur immobilier. Il reste cependant encore quelques obstacles à franchir avant que le phénomène ne se généralise.
J’ai acheté un premier token immobilier déjà en 2019, mais j’y ai finalement renoncé en raison du flou juridique. Techniquement, la tokenisation est une opération simple et efficace. Les vraies questions concernent la réglementation.
Ce qui me plaît dans la tokenisation, c’est la grande transparence et l’interopérabilité potentielle, et de pouvoir intégrer les tokens dans différents protocoles financiers basés sur la blockchain.
La tokenisation de l’immobilier va-t-elle changer le secteur immobilier et, si oui, comment?
Cela dépend de la mise en œuvre concrète. Plus le système sera ouvert, plus les perspectives seront intéressantes. Je n’y vois que peu d’avantages si une seule et même partie contrôle la base de données.
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