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In aumento la domanda di immobili a destinazione speciale

Tendenze come la digitalizzazione e l’e-commerce stanno gradualmente modificando le opportunità d’investimento disponibili sui mercati immobiliari esteri, in particolare nell’area in forte crescita degli immobili a destinazione speciale. Gli investitori possono sfruttare questa possibilità attraverso gli investimenti immobiliari indiretti.

9 ottobre 2020

Gli investimenti immobiliari indiretti presentano una serie di vantaggi: da un lato, gli investitori hanno la possibilità di investire in immobili usando livelli di capitale relativamente bassi e, dall’altro lato, possono ridurre i rischi tramite un’ampia diversificazione. Per i fondi immobiliari in Svizzera, in particolare le fondazioni d’investimento, l’attenzione si concentra soprattutto sul settore degli immobili residenziali, mentre le società anonime di solito si focalizzano sul settore commerciale. Queste dinamiche per ora non sono destinate a cambiare. Uffici, alloggi e commercio al dettaglio sono i settori dominanti a livello internazionale. Si rileva tuttavia una tendenza emergente a favore degli immobili a destinazione speciale, che dovrebbe affermarsi anche in Svizzera. Il settore degli immobili a destinazione speciale è dedicato a determinati usi specifici. La tendenza è influenzata anche dall’evoluzione della tecnologia, in particolare dall’avanzare della digitalizzazione e dell’e-commerce. Di conseguenza, le società attive in questi settori sono tendenzialmente raggruppate in grandi real estate investment trust (REIT).

Area logistica: il commercio online è la forza trainante

Attualmente circolano opinioni divergenti sul fatto che le strutture logistiche siano ancora da classificare tra gli immobili a destinazione speciale. Ciò nonostante, ormai da alcuni anni il settore, che beneficia in larga misura del passaggio dalla vendita al dettaglio tradizionale all’e-commerce, è considerato uno degli investimenti più popolari dagli investitori di tutto il mondo. Il cambiamento strutturale rende interessanti gli investimenti nelle strutture logistiche, non solo per i REIT, ma anche per i fondi immobiliari non quotati e per gli investimenti diretti.

I principali rivenditori online hanno bisogno di uno spazio logistico tre volte maggiore rispetto ai distributori tradizionali, che immagazzinano molti loro prodotti presso i propri locali commerciali. La ridotta disponibilità di strutture logistiche moderne in località ben servite dai trasporti racchiude un elevato potenziale di crescita, considerato che l’e-commerce è ancora agli albori. Nel 2019 il commercio al dettaglio di beni di consumo è aumentato del 9% a EUR 63 mrd.¹

Negli ultimi anni l’e-commerce ha generato una quota sempre maggiore del fatturato della distribuzione al dettaglio globale. Nel 2015 i ricavi dell’e-commerce erano ancora pari al 7,4% del fatturato totale della distribuzione al dettaglio; nel 2018 erano già saliti all’11,8% e continuano ad aumentare. Entro il 2021 l’e-commerce dovrebbe rappresentare il 17,5% dei ricavi del commercio al dettaglio globale.² La pandemia di COVID-19 dovrebbe accelerare la diffusione dell’e-commerce.

Gli immobili a destinazione speciale sono di moda

Oltre alle strutture logistiche,gli investitori stanno progressivamente scoprendo altri immobili a destinazione speciale. La digitalizzazione e l’utilizzo crescente di Internet generano una vivace domanda di strutture quali, ad esempio, le torri di radiocomunicazione e i data center. Le torri di radiocomunicazione beneficiano della forte crescita del volume di dati trasmessi alle reti di telefonia mobile e del passaggio delle tecnologie di trasmissione allo standard 5G. I data center dovrebbero continuare a registrare una marcata crescita della domanda di soluzioni IT standardizzate e scalabili basate sul cloud. Con una quota del 18,5%, le torri di radiocomunicazione rappresentano il settore più grande del mercato delle azioni immobiliari (Dow Jones US Real Estate Index, quota REIT 95%), davanti agli immobili residenziali (13,4%) e ai data center (11,9%) (vedi tabella “Distribuzione per settore d’investimento”).

Distribuzione per settore d’investimento a fine agosto 2020

Il mercato delle azioni immobiliari può in un certo senso essere considerato pionieristico. Tuttavia, guardando al mercato delle transazioni per gli investimenti diretti e le allocazioni nei fondi immobiliari non quotati, risulta evidente che predominano ancora i settori tradizionali.

Harrison Street ha recentemente pubblicato un rapporto che situa i volumi delle transazioni nei settori residenze per anziani e residenze per studenti negli Stati Uniti a rispettivamente USD 11 mrd e USD 4,8 mrd (per i primi undici mesi del 2019). In confronto, nel 2019 i volumi delle transazioni nei settori uffici e industria sono stati pari a circa USD 138 mrd e USD 112 mrd. (Fonte: RCA)

Alternate text — Fonte MSCI IPD, Census Dati al T4 2019

Futuro promettente per gli immobili a destinazione speciale

Le nuove tecnologie, i conseguenti cambiamenti strutturali nell’economia e le nuove abitudini dei consumatori stanno trasformando il settore immobiliare. Ecco di seguito alcuni segmenti promettenti nell’area degli immobili a destinazione speciale.

Data center
I data and computing center sono luoghi sicuri per l’archiviazione dati e aumentano la sicurezza dell’infrastruttura IT. Forniscono tutta una serie di servizi, compresi i sistemi di raffreddamento per i server, alimentazione elettrica senza interruzioni, misure di sicurezza fisiche per i dati registrati, opzioni per la gestione dei documenti nella cloud, nonché software. Il principale motore della crescita è la domanda di moderne infrastrutture IT e soluzioni cloud da parte delle imprese, cui si aggiungono le applicazioni cloud private e pubbliche per gli utenti finali.

Self storage
Diversamente dai tradizionali magazzini, le strutture di self storage offrono agli utenti accesso individuale alle loro merci, in molti casi 24 ore su 24. Le unità di stoccaggio sono spesso scatole e contenitori con serratura, oppure spazi esterni che possono essere affittati per brevi periodi (mesi). La tendenza alla digitalizzazione influisce anche su questo comparto: dalla prenotazione online fino ai sistemi di accesso digitale che permettono di accedere alle unità di stoccaggio 7 giorni su 7, 24 ore su 24, semplificando le procedure sia per i clienti sia per i fornitori del servizio di self storage.

Torri di radiocomunicazione
Le potenti antenne nelle torri di radiocomunicazione rendono possibili le comunicazioni in modalità mobile e wireless. A fronte della costante crescita del settore delle telecomunicazioni e dei nuovi standard di comunicazione mobile come il 5G in tutto il mondo, aumenta anche la domanda di immobili a destinazione speciale su cui installare le antenne. In questo campo, Stati Uniti ed Europa sono i mercati principali. Ma anche i paesi in via sviluppo acquisiscono sempre maggior importanza, poiché nel loro caso la trasmissione dei dati è spesso possibile solo mediante radiocomunicazione mobile.

Global Real Estate

Opportunità d’investimento di elevata qualità a livello mondiale.

Per saperne di più

1. Industry report: Online commerce in 2019, IFH Köln. https://www.ifhkoeln.de/pressemitteilungen/details/ifh-koeln-prognostiziert-umsaetze-im-onlinehandel-steigen-2019-auf-68-milliarden-euro/.

2. Mobile commerce (m-commerce) in Svizzera, in Europa e nel mondo (Aioma).

Fonte: Credit Suisse, se non altrimenti specificato.
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