Articolo
Il mercato delle strutture logistiche sta vivendo un periodo significativo e sostenuto di espansione globale. Alimentata dai cambiamenti dei profili di consumo e dal progresso tecnologico, la crescita del mercato immobiliare logistico offre agli investitori opportunità di forti rendimenti corretti per il rischio e diversificazione del portafoglio.
29 marzo 2021
È in atto la convergenza di vari fattori che alimentano l’espansione del mercato immobiliare logistico in tutto il mondo e questa crescita crea opportunità d’investimento interessanti per gli investitori alla ricerca di solidi rendimenti corretti per il rischio. Il fattore principale è il continuo rafforzamento dell’e-commerce, che concorre in misura significativa alla domanda di immobili logistici e che, in combinazione con la scarsità globale di spazio logistico di prim’ordine, fa prosperare le opportunità d’investimento in questo segmento.
Prima dell’inizio della pandemia di COVID-19, la stima di crescita di Goldman Sachs Research per l’e-commerce era forte, pari a una crescita annua media attesa del 14% entro il 2022 per tale settore negli Stati Uniti. Una volta placatesi le acque dopo la pandemia, la crescita esplosiva post-lockdown è stata rivista al rialzo al 22%.1 Nella regione Asia-Pacifico si prevede una crescita delle vendite e-commerce ancora più elevata, mentre l’Europa occidentale figura tra le prime tre regioni in termini di incremento dell’e-commerce. A livello globale, le vendite al dettaglio e-commerce saliranno prevedibilmente da 3,53 trilioni di dollari USA nel 2019 al vertiginoso livello di 6,54 trilioni di dollari USA nel 2022, equivalenti a un aumento dell’85% in tale periodo.2
Il legame tra la crescita dello shopping online e l’espansione degli immobili per la logistica è piuttosto ovvio. Al di là di prezzi migliori, dall’e-commerce i consumatori si aspettano praticità. Quando scelgono i rivenditori online, i clienti valutano anche le opzioni di consegna offerte, le politiche di reso e la velocità di consegna.3 Per soddisfare queste aspettative, i fornitori logistici terzi e i rivenditori online devono necessariamente individuare sedi adatte per i centri di e-fulfilment e strutture per l’“ultimo miglio” di alta qualità in prossimità dei principali centri urbani.
È fondamentale ricordare che i rivenditori online necessitano del triplo degli spazi logistici occupati dai rivenditori tradizionali.
Cambiamenti nel comportamento dei consumatori
Considerazioni che guidano la scelta di un rivenditore online (% di intervistati)
L’e-commerce richiede il triplo degli spazi di magazzinaggio rispetto ai rivenditori tradizionali, mentre i consumatori si aspettano consegne sempre più veloci, il che crea una forte domanda di asset posizionati adeguatamente.
Fonte: Prologis research
Tale domanda di spazi logistici di qualità in condizioni di relativa scarsezza ha creato prospettive generalmente ottimistiche per il settore. In un recente sondaggio condotto su 16 responsabili di strutture logistiche, il 75% ha dichiarato di attendersi un aumento dei canoni di locazione delle strutture logistiche nei prossimi tre anni. Quasi la metà degli intervistati prevede di aumentare gli acquisti di beni immobiliari per la logistica nello stesso periodo.4
I dati più recenti hanno già evidenziato le consistenti aspettative degli investitori nel settore immobiliare logistico. Dal T1 2020 al T2 2020, i rivenditori e-commerce negli Stati Uniti hanno incrementato di circa il 20% il volume di superfici industriali locate.5
Aumento del volume in locazione negli USA nel T2 2020 malgrado i lockdown
Catella Research, nell’analisi di agosto, riporta che le stesse forze all’origine dei trend degli immobili logistici trasformano “il mercato europeo della logistica ... nel vincitore della pandemia nel medio-lungo termine”.6
In effetti, secondo Sven Schaltegger, portfolio manager di Credit Suisse Asset Management, “il mercato immobiliare logistico sembra alle soglie di un’espansione particolarmente ampia. I gestori patrimoniali che dispongono di un flusso di opportunità d’investimento e una rete di specialisti logistici e industriali locali sono in posizione ideale per sfruttare questa opportunità per conto dei loro clienti”.
La diversificazione di portafoglio rimane come sempre importante e, per gli investitori che desiderano aggiungere una nuova asset class ai loro investimenti, gli immobili per la logistica meritano particolare attenzione. Gli immobili sono tradizionalmente considerati una fonte di livelli ragguardevoli di rendimenti e protezione del capitale e, alla luce dell’incertezza di mercato causata dalla pandemia di COVID-19 in un contesto di rendimenti ai minimi storici, godono di popolarità in quanto beni rifugio relativi. Tuttavia, anche prima delle turbolenze sui mercati, gli immobili logistici avevano registrato un incremento dell’attenzione: nel 2018 CBRE aveva per esempio riportato un interesse notevole per gli asset logistici di alta qualità in tutto il mondo, prevedendo una crescita robusta per l’anno successivo.7
I rendimenti degli investimenti nel settore immobiliare industriale, che comprende le strutture logistiche, sono da tempo interessanti e le forze all’origine dell’espansione dell’area logistica sono destinate a continuare ad alimentare questo trend.8
Vi sono alcuni elementi da considerare quando si costruisce un portafoglio immobiliare logistico globale con un rendimento massimo corretto per il rischio, a un certo livello di rischio. In primo luogo è fondamentale avere una profonda comprensione delle diverse caratteristiche di rischio-rendimento offerte dalle opportunità di investimenti core, core-plus e value-add. Benché gli investimenti core, ossia asset permanenti in buone aree con flussi reddituali di qualità elevata assicurati da locatari forti, tendano a comportare un rischio più basso, offrono anche un potenziale di rialzo solitamente limitato. Tali investimenti core sono utili per conferire un elemento di stabilità al portafoglio, soprattutto grazie ai loro flussi reddituali costanti e a lungo termine che, nel caso degli investimenti logistici, tendono a essere più elevati rispetto ad altri settori immobiliari. Al contempo, un portafoglio logistico diversificato dovrebbe incorporare una componente di sviluppo che miri a generare i premi offerti dalle nuove infrastrutture nell’odierno mercato forte e carente di offerta.
Naturalmente è essenziale gestire attentamente l’evoluzione dei rischi, per esempio limitando gli sviluppi di natura speculativa, concentrandosi su formule built-to-suit con forti clausole contrattuali ovvero utilizzando soluzioni di forward funding con sviluppatori di prim’ordine e ben capitalizzati. È inoltre opportuno prestare attenzione alla diversificazione regionale tenendo conto del fatto che la domanda di spazi logistici è in aumento in tutto il mondo e pertanto la ponderazione geografica di una particolare strategia è fondamentale.
Il soddisfacimento di questi criteri offre agli investitori l’opportunità di combinare il rendimento derivante dai canoni di locazione crescenti degli immobili logistici con l’apprezzamento di capitale risultante dalla gestione attiva, creando così il potenziale di performance complessive a lungo termine superiori a quelle di molte altre asset class nell’attuale contesto di mercato incerto. La selezione degli investimenti è ovviamente il fulcro di una buona strategia e molto dipende dalla capacità dei gestori di individuare e perfezionare le operazioni appropriate.
Rendimenti annuali totali del settore industriale
Quando si ricercano opportunità d’investimento interessanti sul fronte degli immobili logistici, è difficile sovrastimare il valore di reti e partnership. Si tratta di una differenza importante, per esempio, rispetto alle azioni quotate dove esistono limitazioni giuridiche alle tipologie di informazioni rilevanti disponibili agli investitori. Il settore immobiliare è un “people business” e i gestori di portafoglio che lo capiscono si assicurano un vantaggio significativo nel quadro di intensa concorrenza per gli investimenti in immobili logistici di alta qualità.
I professionisti dell’investimento immobiliare sono imprenditori negoziatori. Sebbene dispongano di un ricco bagaglio di capacità analitiche per cogliere i fondamentali economici di una determinata opportunità, le competenze trasversali come la capacità di costruire relazioni sono altrettanto cruciali. Le relazioni a lungo termine con partner locali esperti in materia di immobili logistici sono essenziali non solo per creare un bacino di investimenti e un flusso di opportunità che potrebbero non essere visibili a tutti i partecipanti al mercato, ma anche per fare emergere opportunità di co-investimento interessanti.
I vantaggi chiave sono accesso ad analisi esclusive dei mercati locali e possibilità di individuare operazioni uniche e non disponibili ad altri investitori dotati di minori relazioni. Queste possono comprendere joint-venture, fondi, club deal, nonché strategie mirate a creare fondi fornendo il capitale iniziale per nuove strategie.
Il settore immobiliare è un interessante universo d’investimento, complesso ma ampio e, benché alcuni segmenti come il retail o gli uffici siano minacciati dalle forze di mercato derivanti dalla crisi COVID-19, queste stesse forze alimentano la crescita in aree dell’economia che necessitano di spazi logistici per prosperare. Le prospettive di medio e lungo termine per quest’asset class sono inoltre brillanti e si dovrebbe prestare attenzione a selezionare un partner con una strategia ottimale e le competenze necessarie per gli investimenti immobiliari logistici.
Sebbene i principi consolidati che guidano gli investimenti conservino la loro validità, al tempo stesso occorre essere aperti alle tecnologie e alle soluzioni innovative, come illustrato nel presente numero di Scope. Ecco alcuni esempi significativi.
1 Credit Suisse Investment Strategy Department, “Logistics real estate: A post COVID-19 beneficiary,” accesso in data 11.08.2020
2 Statista, “Retail e-commerce sales worldwide from 2014 to 2023” statista.com/statistics/379046/worldwide-retail-e-commerce-sales/, accesso in data 27.08.2020
3 Prologis research
4 Scope Analysis “Logistics real estate market survey: Logistics properties as crisis winners – but with risks,” scopeanalysis.com/?xyzallow#search/research/detail/164448ENEN, accesso in data 12.08.2020
5 Credit Suisse Investment Strategy Department, “Logistics real estate: A post COVID-19 beneficiary,” accesso in data 11.08.2020
6 Catella Research, catella.com/en/germany/research/catella-logistics-market-map-europe-2020, accesso in data 15.09.2020
7 CBRE Research, “Global Industrial and Logistics Prime Yields 2019,” cbre.com/research-and-reports/Global-Industrial-and-Logistics-Prime-Yields-March-2019/, accesso in data 16.09.2020
8 Bloomberg e MSCI
