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Costante valorizzazione del patrimonio immobiliare

Il portafoglio di Global Real Estate, l’unità immobiliare di Credit Suisse Asset Management, viene sottoposto a revisioni periodiche per individuare il potenziale di ottimizzazione. Oltre ai regolari interventi di manutenzione finalizzati alla conservazione del valore, i nostri esperti interni valutano anche se sia più conveniente ammodernare gli immobili o riposizionarli mediante costruzione ex novo.

4 febbraio 2022

Interview with Raymond Rüttimann

Oggi gli interventi di ottimizzazione ecologica fungono spesso da stimolo per progetti di ristrutturazione di più ampia portata, tra i quali figurano ad esempio l’installazione di nuovi impianti di riscaldamento, pannelli fotovoltaici o il miglioramento dell’isolamento termico degli edifici. Nella sua strategia di sostenibilità, Global Real Estate tiene conto già da molti anni di queste considerazioni.

Global Real Estate conduce già da vari anni un monitoraggio costante del suo portafoglio, composto da oltre 1300 proprietà immobiliari, per verificarne le riserve di utilizzazione. Questo perché con il passare degli anni le esigenze dei locatari e i criteri in materia di sviluppo urbano cambiano, insieme ai requisiti a livello ecologico e sociale. Inoltre, in un’ottica di investimento si concentra sull’ottimizzazione dei rendimenti a lungo termine – ad esempio attraverso la densità edilizia, il riposizionamento o la riconversione, per ridurre al minimo gli eventuali periodi di sfitto e creare così valore aggiunto per gli investitori.

Durante l’esame preliminare degli immobili il dipartimento interno Construction and Development ne analizza tra l’altro le caratteristiche di accessibilità generale, le planimetrie, le condizioni e il design di bagni e cucine, gli spazi esterni come balconi e aree verdi, nonché il rispetto delle norme di sostenibilità per verificare le potenzialità di locazione a lungo termine e quindi di generazione di rendimenti di lungo periodo.

Dopo questa analisi approfondita e la valutazione degli aspetti citati, il team di progetto e il gestore del fondo decidono se l’immobile deve essere ristrutturato o riposizionato.

Global Real Estate

Opportunità d’investimento di elevata qualità a livello mondiale.

Nuovo posizionamento soltanto se il potenziale è elevato

“Dal nostro punto di vista di sviluppatori immobiliari è importante che il nuovo edificio soddisfi i requisiti richiesti dal mercato, perché questo apre la strada a rendimenti sostenibili e di lungo termine per gli investitori”, sostiene Martin Munz, Head of Development & Construction Switzerland presso Credit Suisse Asset Management Global Real Estate. In generale un nuovo posizionamento – vale a dire una nuova costruzione – entra in gioco soltanto in presenza di un potenziale di utilizzo aggiuntivo minimo del 50% e di allineamento ai prezzi di locazione del mercato. “In caso contrario puntiamo soprattutto sulla ristrutturazione, tenendo però presente che il successo della riconversione dipende dalle caratteristiche della pianta dell’edificio”, aggiunge Munz.

Di primo acchito il requisito di potenziale di utilizzo elevato potrebbe sembrare un ostacolo enorme. Tuttavia, il riposizionamento di un edificio è una questione complessa, richiede investimenti cospicui e comporta dei rischi, ad esempio in caso di opposizione dei residenti e conseguenti ritardi del progetto.

Anche l’età dell’immobile è un fattore chiave. “Spesso, nel caso degli edifici più vecchi, non vale la pena di procedere alla ristrutturazione, in quanto si renderebbero necessari interventi eccessivi – soprattutto per via dei requisiti ecologici e tecnici previsti per gli immobili moderni”, spiega Munz.

Per tale motivo, in questi casi di solito si costruisce ex novo. In conclusione, Global Real Estate ha imboccato con decisione la strada della riduzione delle emissioni di CO2 per far sì che l’intero portafoglio immobiliare raggiunga la neutralità carbonica entro il 2040.

La comunicazione è importante per avere successo

A prescindere dal fatto che un immobile sia ristrutturato, riposizionato, convertito o costruito ex novo, è fondamentale che i locatari siano informati tempestivamente e in maniera trasparente. Global Real Estate cerca infatti di offrire buone soluzioni per i locatari esistenti. Quando si tratta di ristrutturazioni standard di bagni e cucine o di interventi di ampliamento degli spazi esterni, la maggior parte dei locatari resta generalmente nell’edificio durante i lavori, persino nel rispettivo appartamento, se possibile. A volte è anche possibile traslocare temporaneamente in un altro appartamento che intanto è diventato disponibile.

In caso di riposizionamento o una nuova costruzione, i locatari devono lasciare l’immobile. Martin Munz afferma: “Parlando in termini generali, da parte nostra comunichiamo con sufficiente anticipo agli attuali locatari l’avvio previsto della costruzione. In tal modo hanno abbastanza tempo per organizzarsi o cercare un nuovo appartamento, se occorre”. Global Real Estate o la rispettiva società di gestione li assiste nel miglior modo possibile sotto questo punto di vista ed è anche flessibile per quanto riguarda i periodi di preavviso.

Come avviene per qualsiasi progetto edilizio, lo scopo è coinvolgere l’intero quartiere e le altre parti interessate fin dalla fase iniziale. Munz fa notare che oggi i proprietari-costruttori e gli investitori prestano molta attenzione a una comunicazione tempestiva e trasparente. “Cerchiamo un dialogo con tutte le parti in causa, per venire subito a conoscenza delle questioni che le preoccupano e tenerne conto il più possibile”.

Utilizzo ottimale del potenziale

Dall’idea alla sua realizzazione: lo sviluppo del progetto comprende una molteplicità di diversi passaggi che differiscono in modo significativo da un immobile all’altro. Tre esempi illustrano come la posizione, il potenziale di utilizzo e le prescrizioni a livello normativo si riflettono sullo sviluppo di un progetto.

CSA RES
Costruzione di appartamenti a Birseck (Birsfelden)

Avveniristico e sostenibile: ecco le caratteristiche che contraddistinguono il nuovo progetto edilizio che sorgerà nei prossimi anni sulle sponde del fiume Birs. A colpo d’occhio si sposa perfettamente con l’immagine del centro urbano. Nei tre edifici sono stati progettati 146 appartamenti di diverse metrature e tipologie. Le unità concepite per essere prive di barriere soddisfano gli standard Minergie1 e quelli del sigillo di qualità “Greenproperty2 Gold”.

Lo spazio disponibile – acquisito di recente a seguito della densificazione urbana e per la maggior parte accessibile pubblicamente – offre aree verdi, nuovi alberi e ampi viali che conducono al Birs.

Per questo progetto si è resa necessaria una procedura di pianificazione distrettuale. Il comune e i cittadini hanno così avuto la possibilità di dire la loro sul design del previsto complesso residenziale e durante l’assemblea comunale ordinaria il piano distrettuale è stato approvato a larga maggioranza. Il piano distrettuale assicura che le nuove costruzioni creeranno alloggi aggiuntivi e diversificati, implementeranno standard elevati di sostenibilità e requisiti di mobilità e saranno anche collegati nel miglior modo possibile al trasporto pubblico. La demolizione degli edifici esistenti dovrebbe avvenire nel quarto trimestre del 2023.

1 Standard di costruzione svizzero per edifici nuovi e ammodernati.
2 Sigillo svizzero di Credit Suisse Asset Management per gli immobili sostenibili.

CS REF Interswiss
Restauro in Rue de Bourg a Losanna

Un tempo un’arteria importante della città, oggi una popolare area pedonale: Rue de Bourg è nel cuore di Losanna. Negli ultimi due anni qui ha fatto la sua comparsa un nuovo elegante edificio. L’incipit per lo sviluppo del progetto è stato uno studio storico dell’urbanistica che analizzasse le caratteristiche peculiari del posto e il ciclo di vita completo dell’immobile esistente. Il nuovo posizionamento è stato definito su questa base.

L’edificio è stato sviluppato in stretta collaborazione con le autorità preposte alla salvaguardia del patrimonio storico cittadino. I materiali utilizzati hanno garantito la perfetta integrazione nell’ambiente circostante. Il design della facciata del lato dell’edificio rivolto alla zona pedonale, per fare un esempio, si ispira all’architettura tradizionale di Rue de Bourg. Anche la fitta costruzione con edifici vicini l’uno all’altro ha richiesto diverse precauzioni particolari per la demolizione delle strutture esistenti e la costruzione delle nuove unità. La precedente suddivisione delle pareti dell’edificio, ad esempio, sosteneva anche gli edifici adiacenti e le mura di fondazione in parte medievali.

Di conseguenza è stato necessario realizzare un’imponente costruzione in legno per i piani superiori e un sistema di controventamento in travi d’acciaio per quelli inferiori che sostenesse adeguatamente le pareti esistenti, cadenti e disomogenee. Questa complessa opera di costruzione è stata completata a luglio 2021. Il risultato è un nuovo edificio di qualità elevata dotato di stanze con soffitti di altezza conforme ai requisiti attuali, nel rispetto degli standard dell’acustica, nonché locali commerciali, amministrativi e residenziali di buona qualità, e con caratteristiche di risparmio energetico migliori.

CS REF International
70 Great Bridgewater Street, Manchester (Regno Unito)

Costruito nel 2001, l’immobile commerciale nel quartiere degli affari a Manchester sarà completamente ristrutturato. I lavori saranno avviati all’inizio del 2022 e si concluderanno probabilmente alla fine del 2023. Il progetto di ristrutturazione elaborato da Global Real Estate prevede un immobile commerciale moderno, di alta qualità e sostenibile, che soddisfa le esigenze del mercato locale. Il microposizionamento dell’immobile è già migliorato, grazie ai nuovi sviluppi dell’area.

L’edificio commerciale di sei piani ha un grande potenziale di superficie e questo spiega perché gli sviluppatori del progetto stanno pianificando altri due piani. Inoltre gli spazi esistenti saranno resi più efficienti. Nel complesso gli interventi creano il 22% di spazio in più e quindi maggiore reddito da locazione. L’obiettivo è che l’edificio ottenga la certificazione BREEAM Outstanding.

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