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Sven Schaltegger conosce come nessun altro i mercati immobiliari globali e sa anche, in quanto Head of Multi-Manager Real Estate presso Credit Suisse Asset Management, quale sia il modo più efficiente per investire in questa classe di attivi. Ecco i cinque driver che ha evidenziato nel settore.
12 de mayo de 2022
I mercati immobiliari globali sono estremamente diversificati, una caratteristica che consente di generare rendimenti interessanti. Tuttavia occorrono anche ampie competenze specialistiche, perché i rendimenti vanno ricercati in settori e mercati a livello locale e soprattutto con partner che conoscono bene quelle realtà. Inoltre, spesso gli investitori interessati hanno difficoltà a effettuare una buona selezione e a mantenere un approccio efficiente e diversificato: anche i mercati immobiliari globali operano infatti prevalentemente a livello locale. Quel che serve, quindi, sono competenze e reti locali, ma anche interazioni assidue con gli esperti in loco.
Credit Suisse Asset Management ha individuato quattro megatrend che condizioneranno fortemente la domanda immobiliare: sostenibilità, urbanizzazione, tendenze demografiche e digitalizzazione. Questi trend sono suddivisi per singoli argomenti e segmenti immobiliari e spesso addirittura implementati a livello locale, in quanto ogni mercato può esprimere un grado molto diverso di potenziale e maturità. Altrettanto importante è la gestione attiva del portafoglio in collaborazione con gli esperti in loco.
Gli investimenti indiretti nel settore immobiliare globale offrono due vantaggi notevoli. Primo, il profilo di rischio è moderato, a cavallo tra l’azionario e l’obbligazionario. Secondo, i veicoli d’investimento non negoziati e non quotati sono molto meno volatili dei prodotti d’investimento quotati e hanno una correlazione con i mercati azionari sensibilmente più bassa. Tra il 2000 e il 2020 la correlazione con i mercati azionari è stata dello 0,44.
Un’idea sbagliata e alquanto diffusa è che investire nel settore immobiliare richieda ingenti spese di capitale, soprattutto se si punta al mercato immobiliare internazionale. Tuttavia, ciò vale solo per coloro che effettuano investimenti diretti, non per chi sceglie di investire in modo indiretto nel mercato immobiliare internazionale. Inoltre, le considerazioni legate ai rischi spingono spesso a sottoponderare le posizioni (cfr. sopra). In termini di volume, il 59% degli investimenti azionari è negoziato nei mercati internazionali, ma questa percentuale scende in media attorno al 12% per i titoli immobiliari. Gli investitori i cui portafogli sottopesano gli investimenti immobiliari internazionali perdono grandi opportunità in termini di rendimento e di diversificazione.
Gli investimenti immobiliari internazionali consentono per loro natura di diversificare rispetto alla maggior parte delle altre classi di attivi. Il beneficio della diversificazione può essere persino aumentato se si prendono decisioni avvedute, grazie sia a vari investimenti target, gestori, regioni, settori e profili di rischio sia ai megatrend. Con i veicoli d’investimento indiretto questi benefici possono essere in larga misura realizzati con una quantità relativamente modesta di capitale.
Un buon esempio di megatrend di urbanizzazione e digitalizzazione è quello degli immobili legati alla logistica last mile, che mostra tutto il suo potenziale nelle principali aree metropolitane e zone limitrofe. Questo nel contesto del boom dell’e-commerce mondiale che sta forgiando il mercato della logistica. Assieme a un partner abbiamo acquistato un portafoglio già esistente composto da strutture logistiche last mile nei dintorni di Barcellona e Madrid. Anche in questo caso gli investitori possono sfruttare un importante trend tramite questa opportunità d’investimento indiretto, implementata a livello locale da Credit Suisse Asset Management.
L’esempio delle locazioni di abitazioni unifamiliari negli Stati Uniti illustra egregiamente i megatrend su digitalizzazione e tendenze demografiche: molti americani vogliono vivere in una casa unifamiliare, ma spesso non possono permettersela. Un partner di Credit Suisse Asset Management ha sviluppato un modello che permette ai soggetti interessati semplicemente di affittare questa tipologia di case. La gestione, molto efficiente, è assicurata da un sistema di pooling (più di 10 000 immobili) e una soluzione tecnologica. Gli investitori istituzionali possono beneficiare di questo trend utilizzando un veicolo d’investimento.
