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Gli investimenti indiretti in immobili situati all’estero, effettuati tramite fondi o prodotti multi-manager, offrono numerosi vantaggi. In particolare, le soluzioni d’investimento basate sul valore netto d’inventario (NAV) presentano una volatilità moderata e basse correlazioni con gli investimenti immobiliari diretti e quelli tradizionali.
21 aprile 2022
Per gli investimenti in immobili all’estero, le soluzioni multi-manager offrono il vantaggio di un’ampia diversificazione su vari livelli, ad esempio in termini di gestori, fondi, joint venture, regioni e tipo di destinazione d’uso. In questo modo si riduce il rischio del portafoglio senza penalizzare il rendimento.
Tale risultato si ottiene grazie a un’elevata competenza regionale, all’esperienza nel settore e a una buona rete di partner. Prima di effettuare un investimento, è molto importante avere una conoscenza approfondita dei generatori di valore a lungo termine nei rispettivi mercati e settori. Accanto all’approccio top-down che analizza fattori come la crescita del PIL, i tassi d’interesse, l’inflazione e dinamiche strutturali quali l’aumento degli affitti e il rapporto domanda/offerta nelle regioni d’interesse, è opportuno considerare anche alcuni megatrend urbanistici, tecnologici e demografici che influiscono su mercati e comparti.
Esistono oltre 1000 fondi immobiliari non quotati e altri se ne aggiungono di continuo. Questi cosiddetti fondi Private Equity Real Estate sono estremamente trasparenti nella comunicazione verso gli investitori esistenti o potenziali. A differenza degli investimenti tradizionali, non dispongono tuttavia di banche dati pubbliche da cui evincere l’universo d’investimento o i parametri dei singoli fondi. In alternativa ai fondi, i prodotti multi-manager possono investire anche in joint venture specifiche o eventualmente costituirne di nuove insieme a partner locali adatti.
La scelta di partner e fondi è un fattore chiave per il successo e presuppone un’analisi sia di grandezze quantificabili, come parametri di valutazione e condizioni dei fondi, che di elementi qualitativi come la strategia e il team. Un approccio di questo tipo richiede un processo d’investimento bilanciato e rigoroso. Gli organi competenti devono avere accesso a informazioni affidabili e aggiornate per decidere a favore o contro un investimento sulla scorta di un esame imparziale.
Altri elementi importanti sono una presenza solida e una rete capillare nel mercato. Il gestore di un fondo può ad esempio generare un deal flow esclusivo, valutare fondi che sono poco commercializzati ed eventualmente adottarli. Questa capacità è fondamentale in settori con un grande potenziale, come la logistica dell’ultimo miglio, in cui si può difficilmente investire tramite i fondi disponibili. Oppure si può ricorrere a cosiddette strategie di fund formation, che consistono nella costituzione di un nuovo fondo insieme a un partner adatto con presenza locale, esperienza settoriale e un ottimo track record. Il vantaggio consiste non soltanto nella possibilità di accedere al settore desiderato in un determinato mercato, ma spesso anche nella realizzazione di una raccolta di capitale più rapida. Per la costituzione di fondi destinati ai prodotti multi-manager è possibile inoltre negoziare condizioni estremamente vantaggiose.
I gestori del fondo verificano poi in molti casi anche le transazioni del mercato secondario, che offrono opportunità interessanti per investire direttamente il capitale o acquistare quote di fondi a un prezzo inferiore al NAV.
Nel complesso, i fondi immobiliari esteri offrono un potenziale di diversificazione elevato e opportunità di rendimento interessanti. Fattori decisivi sono tuttavia una rete globale e competenze mirate che permettano di riconoscere e sfruttare le opportunità disponibili.