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L’ambiente per gli investimenti immobiliari sta conoscendo uno sviluppo favorevole. Tra i fattori che vi contribuiscono figurano la situazione favorevole dei tassi d’interesse e la ripresa in corso. Tuttavia, Olafur Margeirsson di Global Research di Credit Suisse Asset Management vede anche un’esigenza di adeguamento nel mercato.
3 maggio 2022
Nel 2022 gli investimenti immobiliari beneficeranno dei tassi d’interesse storicamente bassi e dello sviluppo dell’economia globale. Quest’ultima si è ripresa nella maggior parte dei mercati dal suo crollo dovuto alla pandemia nel 2020. Questa tendenza continuerà. E non finisce qui: la recessione sarà seguita da una ripresa senza precedenti. Gli esperti sono d’accordo su questo. Prevedono una crescita per il 2022 superiore alla tendenza a lungo termine.
Credit Suisse Research prevede che l’economia globale crescerà del 3,6% in termini reali quest’anno. Tuttavia, Olafur Margeirsson, (Global Research, Credit Suisse Asset Management) delimita il campo: “Ci sono grandi differenze regionali nelle dinamiche di crescita.” Per esempio la crescita reale del prodotto interno lordo (PIL) negli Stati Uniti dovrebbe essere pari al 3,2%. Questo rappresenta un aumento significativo rispetto alla tendenza locale a lungo termine dell’1,7%. All’interno dell’Eurozona si prevede che Francia, Italia e Spagna crescano dal 3,2 al 4,4% all’anno nel 2022.
Per la Germania la previsione indica un aumento del PIL del 2,2%. E questo nonostante la tendenza nazionale a lungo termine mostri un aumento solo dell’1,1%. Nella regione APAC la Cina è l’unica grande economia che probabilmente registrerà una crescita inferiore alla tendenza nel 2022. Sullo sfondo figurano i continui problemi nel settore immobiliare e delle costruzioni. Tuttavia, il rischio immediato per la stabilità finanziaria dovrebbe essere limitato. Inoltre, gli esperti prospettano una crescita storicamente alta per l’anno in corso in altri paesi della regione, come l’Australia.
Gli investimenti immobiliari trarranno beneficio da questa ripresa in corso. Olafur Margeirsson prevede rendimenti nella fascia percentuale media a una cifra: “Oltre alla ripresa economica, una serie di altri fattori, come i bassi tassi d’interesse, favoriscono un rendimento sostenibile per gli investimenti immobiliari.”
L’aumento dell’inflazione è stato uno dei temi centrali del 2021. In molti paesi ha superato il 5%. La guerra in Ucraina e l’aumento dei prezzi dell’energia hanno ritardato la stabilizzazione dell’inflazione. Per il 2022 il tasso d’inflazione globale dovrebbe rimanere a un livello elevato del 6,5%. La domanda cruciale è come le banche centrali reagiranno a questo. Credit Suisse ora si attende un rialzo del tasso di riferimento da parte della Federal Reserve di 50 punti base a maggio, per un totale di 200 pb nel 2022. Anche altre banche centrali attueranno misure di inasprimento e persino la Banca centrale europea probabilmente effettuerà un lift-off a dicembre. Olafur Margeirsson rimane fiducioso: “Probabilmente il livello dei tassi d’interesse aumenterà solo di poco (soprattutto in Europa) e le condizioni quadro per gli investimenti immobiliari rimarranno quindi interessanti.”
Rendimenti a confronto
Rendimenti interessanti nel mercato immobiliare. Lo dimostra un confronto di vari segmenti immobiliari con i titoli di Stato tedeschi a 10 anni.
Dati al 31.03.2022
I dati storici e futuri sulla performance e gli scenari dei mercati finanziari non costituiscono un indicatore affidabile per i redditi attuali o futuri.
La pandemia ha contribuito ad accelerare tendenze strutturali di lunga data. Per esempio la domanda di spazi per lo stoccaggio o la distribuzione delle merci è aumentata rapidamente ancora una volta. Sullo sfondo c’è il passaggio, legato alla pandemia, dal commercio stazionario a quello online. “Il mercato degli immobili a uso logistico è quindi uno dei grandi beneficiari della pandemia di COVID-19”, dice Olafur Margeirsson. “Oltre ai centri logistici locali nelle regioni metropolitane, le sedi negli snodi di trasporto con connessioni ad autostrade, porti e aeroporti sono tra i luoghi d’investimento più interessanti.” Tuttavia, tali immobili sono disponibili solo in numero limitato e sono ferocemente contesi. A ragione. Questo perché vengono utilizzati per realizzare la crescita degli affitti e ottenere alti rendimenti. Tendenza che rimarrà così anche in futuro.
I criteri ambientali, sociali e di governance (ESG*) sono prioritari per il settore immobiliare. C’è una grande volontà di concentrarsi su soluzioni sostenibili. La tendenza all’investimento sostenibile è, da un lato, un mezzo per rendere gli investimenti immobiliari più adatti ad affrontare il futuro. E in secondo luogo, una risposta al desiderio degli stakeholder e della società di affrontare in modo proattivo le sfide della crisi climatica. Uffici di alta qualità orientati alla sostenibilità e al benessere sono nella posizione migliore per beneficiare di questa tendenza.
I lockdown causati dalla pandemia degli ultimi due anni hanno spinto verso una maggiore accettazione dell’home office. Tuttavia, è improbabile che le aziende rinuncino completamente ai loro uffici. Questo perché sono importanti per creare ambienti di lavoro in cui la cooperazione tra e all’interno di team viene incoraggiata, dove le persone possono scambiare idee personalmente con i loro colleghi e lavorare insieme su nuove idee. Una cosa però è chiara: il mondo del lavoro sta cambiando. E con esso anche l’ufficio come luogo di lavoro. Ad essere richiesti sono immobili di alta qualità con ampie aree comuni e concetti flessibili di utilizzo e servizio. Promettono così di dare nuova vita all’ufficio come luogo di lavoro, a beneficio sia dei locatari che degli investitori.
Tutto sommato il 2022 dovrebbe essere un anno di recupero e di transizione dopo la pandemia. Olafur Margeirsson è in ogni caso ottimista: “Di fronte a fattori come la crisi climatica e il cambiamento demografico, il mondo si sta muovendo verso un nuovo ordine economico. Questo offre certamente opportunità per gli investitori.” Questo perché è probabile che l’economia globale continui a crescere nel prossimo decennio, anche se la crescita sarà probabilmente più imprevedibile e volatile che negli ultimi tempi. “Pertanto sono richiesti settori supportati da fattori di crescita a lungo termine. Tra cui gli immobili a uso logistico.” Nel complesso Margeirsson si aspetta che nel 2022 i valori immobiliari generino rendimenti positivi nella fascia percentuale media a una sola cifra.
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* ESG è l’acronimo di Environmental, Social and Governance (ambiente, società e governance). Per maggiori informazioni visitare credit-suisse.com/am/esg. Per ulteriori informazioni sui criteri d’investimento ESG, visitare credit-suisse.com/esg.
Ove questi materiali contengano affermazioni relative al futuro, queste hanno natura previsionale, sono soggette a rischi e incertezze e non sono garanzia di risultati/performance futuri.