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“Il settore immobiliare trarrà vantaggio dalla tokenizzazione”

La digitalizzazione e in particolare la tecnologia blockchain offrono agli investitori una serie di nuove opportunità, anche nel settore immobiliare. Tuttavia, il professor Fabian Schär dell’Università di Basilea – esperto in blockchain ed economia bancaria – invita a non sovrastimarne il potenziale in quanto sussistono tuttora ostacoli di natura legale.

18 maggio 2022

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“Nel 2019 volevo investire all’incirca CHF 300 in una proprietà immobiliare multifamiliare a Detroit tramite un provider statunitense», dichiara il professor Fabian Schär, Responsabile del Centro di finanza innovativa dell’Università di Basilea. “Il processo tecnico collegato al token ha funzionato alla perfezione.” Ma poi è accaduto qualcosa che ha indotto Schär ad annullare la transazione: “Dovevo leggere e firmare circa 150 pagine di documenti legali.”

Questo esempio illustra perché la tokenizzazione non ha ancora preso piede in modo significativo nel settore immobiliare. In linea generale, non sono state ancora definite le basi giuridiche né sono state digitalizzate le procedure relative all’iscrizione al catasto e al trasferimento della proprietà. Tuttavia, malgrado questa esperienza deludente, Fabian Schär è convinto che la blockchain, così come la tecnologia sottostante e la tokenizzazione, abbiano grandi potenzialità che il settore immobiliare sicuramente sfrutterà a suo vantaggio. A beneficiarne sarebbero sia gli investitori che coloro che offrono investimenti immobiliari.

Una serie di vantaggi

Il più delle volte si plaude alla tokenizzazione del settore immobiliare perché consente di eseguire transazioni automaticamente, cioè senza intermediari o consulenti e con tempi di gran lunga più brevi. Per Fabian Schär, però, i principali vantaggi sono la trasparenza e l’alto livello di sicurezza. Quando questi token – che rappresentano il titolo di possesso di una proprietà – sono scambiati su una blockchain pubblica, la transazione è assolutamente trasparente per tutti i partecipanti.

Per Schär il secondo beneficio importante è quello dell’interoperabilità. I token possono, ad esempio, essere utilizzati come garanzia reale in altri protocolli finanziari e beneficiare delle prerogative speciali dei sistemi finanziari aperti. Altri vantaggi – ad esempio gli effetti in termini di opportunità di diversificazione per gli investitori – possono apparire interessanti, ma possono essere ottenuti anche utilizzando altre tecnologie.  

Che cos’è la blockchain?

Numerosi ostacoli 

Ci vorrà ancora del tempo prima che tutti questi vantaggi prendano concretamente forma e siano resi disponibili agli investitori sotto forma di soluzioni efficienti. La situazione tecnica si scontra con ostacoli significativi in campo legale dato lo status giuridico peculiare delle proprietà immobiliari. Sebbene per altri token occorra risolvere alcuni aspetti collegati alla custodia e al tipo di promessa – ad esempio i token che rappresentano la promessa di consegnare oro – in generale il loro quadro operativo è più chiaro e gli ostacoli giuridici sono di gran lunga minori rispetto a quelli che emergono nel settore immobiliare che, di fatto, gode di particolari tutele che rendono la situazione giuridica più complessa.

Inoltre, secondo Fabian Schär è importante che i diversi attori in gioco utilizzino un approccio di blockchain aperto e condiviso anziché le soluzioni previste dalla propria blockchain privata. Ciò è necessario affinché il mercato raggiunga una massa critica e consenta l’interoperabilità, fattori che faranno materializzare i veri vantaggi della blockchain.

Come funzionano la finanza decentralizzata e i token?

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Centralizzazione e decentralizzazione a confronto

“I database centralizzati possono essere molto efficienti, ma espongono anche al rischio che i soggetti che ne sono responsabili operino a proprio vantaggio”, spiega Fabian Schär. “Un altro problema è che alcuni silo di dati isolati sono poco chiari e che alcune voci sono difficili da aggregare o da utilizzare in modo esaustivo. Viceversa, un sistema aperto e completamente decentralizzato non può essere manipolato e tutti i partecipanti possono seguire le transazioni o le modifiche in maniera trasparente.”

Questa trasparenza, secondo Schär, può bilanciare un fenomeno economico noto come l’hold-up problem (ossia il problema della rinuncia all’investimento) per il quale non si riesce a conseguire un risultato socialmente desiderabile perché una delle parti non desidera essere coinvolta in un rapporto di dipendenza.

Schär, tuttavia, non crede in un’elaborazione completamente automatizzata delle transazioni che utilizzano token immobiliari. Sebbene molti elementi della transazione possano essere disciplinati da smart contract e quindi automatizzati, alcuni dati non sono nativi, ossia non sono generati dalla blockchain. Qualcuno deve aggiungerli ed è quindi possibile che l’iter inneschi dipendenze e ritardi.

Nel mondo della blockchain si tratta dei cosiddetti oracoli, cioè i soggetti che forniscono i dati esterni. Malgrado ciò, Fabian Schär è convinto che la tokenizzazione rappresenti un potenziale a lungo termine per il settore immobiliare, anche se vi sono ancora ostacoli da superare prima che questo strumento venga adottato su vasta scala.

Il professor Fabian Schär risponde:

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