Articolo
La digitalizzazione e in particolare la tecnologia blockchain offrono agli investitori una serie di nuove opportunità, anche nel settore immobiliare. Tuttavia, il professor Fabian Schär dell’Università di Basilea – esperto in blockchain ed economia bancaria – invita a non sovrastimarne il potenziale in quanto sussistono tuttora ostacoli di natura legale.
18 maggio 2022
“Nel 2019 volevo investire all’incirca CHF 300 in una proprietà immobiliare multifamiliare a Detroit tramite un provider statunitense», dichiara il professor Fabian Schär, Responsabile del Centro di finanza innovativa dell’Università di Basilea. “Il processo tecnico collegato al token ha funzionato alla perfezione.” Ma poi è accaduto qualcosa che ha indotto Schär ad annullare la transazione: “Dovevo leggere e firmare circa 150 pagine di documenti legali.”
Questo esempio illustra perché la tokenizzazione non ha ancora preso piede in modo significativo nel settore immobiliare. In linea generale, non sono state ancora definite le basi giuridiche né sono state digitalizzate le procedure relative all’iscrizione al catasto e al trasferimento della proprietà. Tuttavia, malgrado questa esperienza deludente, Fabian Schär è convinto che la blockchain, così come la tecnologia sottostante e la tokenizzazione, abbiano grandi potenzialità che il settore immobiliare sicuramente sfrutterà a suo vantaggio. A beneficiarne sarebbero sia gli investitori che coloro che offrono investimenti immobiliari.
Il più delle volte si plaude alla tokenizzazione del settore immobiliare perché consente di eseguire transazioni automaticamente, cioè senza intermediari o consulenti e con tempi di gran lunga più brevi. Per Fabian Schär, però, i principali vantaggi sono la trasparenza e l’alto livello di sicurezza. Quando questi token – che rappresentano il titolo di possesso di una proprietà – sono scambiati su una blockchain pubblica, la transazione è assolutamente trasparente per tutti i partecipanti.
Per Schär il secondo beneficio importante è quello dell’interoperabilità. I token possono, ad esempio, essere utilizzati come garanzia reale in altri protocolli finanziari e beneficiare delle prerogative speciali dei sistemi finanziari aperti. Altri vantaggi – ad esempio gli effetti in termini di opportunità di diversificazione per gli investitori – possono apparire interessanti, ma possono essere ottenuti anche utilizzando altre tecnologie.
In estrema sintesi, la tecnologia blockchain consente a un database di essere gestito in una community aperta. Chiunque può connettersi al sistema, eseguire transazioni e verificarne l’esecuzione senza necessariamente doversi fidare della controparte o chiedere autorizzazioni. Le blockchain pubbliche rappresentano un’infrastruttura indipendente, equa ed efficiente che non è condizionata da singole istituzioni o intermediari. Tramite questa infrastruttura di base è possibile elaborare una serie di transazioni relative a servizi o scambi.
Ci vorrà ancora del tempo prima che tutti questi vantaggi prendano concretamente forma e siano resi disponibili agli investitori sotto forma di soluzioni efficienti. La situazione tecnica si scontra con ostacoli significativi in campo legale dato lo status giuridico peculiare delle proprietà immobiliari. Sebbene per altri token occorra risolvere alcuni aspetti collegati alla custodia e al tipo di promessa – ad esempio i token che rappresentano la promessa di consegnare oro – in generale il loro quadro operativo è più chiaro e gli ostacoli giuridici sono di gran lunga minori rispetto a quelli che emergono nel settore immobiliare che, di fatto, gode di particolari tutele che rendono la situazione giuridica più complessa.
Inoltre, secondo Fabian Schär è importante che i diversi attori in gioco utilizzino un approccio di blockchain aperto e condiviso anziché le soluzioni previste dalla propria blockchain privata. Ciò è necessario affinché il mercato raggiunga una massa critica e consenta l’interoperabilità, fattori che faranno materializzare i veri vantaggi della blockchain.
La finanza decentralizzata (DeFi) è un nuovo sistema finanziario basato sulla tecnologia blockchain, dove gli attivi sono rappresentati da token. Utilizzando i protocolli degli smart contract le istruzioni e le regole sono definite in modo trasparente e memorizzate. Ciò fa sì che le interazioni e le transazioni siano protette da eventuali manomissioni e che, da un punto di vista tecnico, possano essere combinate in vario modo. Per il settore immobiliare, la tokenizzazione è un processo in cui il possesso di un immobile è rappresentato in forma digitale, da token, su una blockchain. I singoli token non sono altro che quote dell’immobile in cui si è investito e possono essere negoziati.
“I database centralizzati possono essere molto efficienti, ma espongono anche al rischio che i soggetti che ne sono responsabili operino a proprio vantaggio”, spiega Fabian Schär. “Un altro problema è che alcuni silo di dati isolati sono poco chiari e che alcune voci sono difficili da aggregare o da utilizzare in modo esaustivo. Viceversa, un sistema aperto e completamente decentralizzato non può essere manipolato e tutti i partecipanti possono seguire le transazioni o le modifiche in maniera trasparente.”
Questa trasparenza, secondo Schär, può bilanciare un fenomeno economico noto come l’hold-up problem (ossia il problema della rinuncia all’investimento) per il quale non si riesce a conseguire un risultato socialmente desiderabile perché una delle parti non desidera essere coinvolta in un rapporto di dipendenza.
Schär, tuttavia, non crede in un’elaborazione completamente automatizzata delle transazioni che utilizzano token immobiliari. Sebbene molti elementi della transazione possano essere disciplinati da smart contract e quindi automatizzati, alcuni dati non sono nativi, ossia non sono generati dalla blockchain. Qualcuno deve aggiungerli ed è quindi possibile che l’iter inneschi dipendenze e ritardi.
Nel mondo della blockchain si tratta dei cosiddetti oracoli, cioè i soggetti che forniscono i dati esterni. Malgrado ciò, Fabian Schär è convinto che la tokenizzazione rappresenti un potenziale a lungo termine per il settore immobiliare, anche se vi sono ancora ostacoli da superare prima che questo strumento venga adottato su vasta scala.
Ho valutato la possibilità di acquistare un token immobiliare nel 2019, ma a causa di incertezze di natura giuridica alla fine ho deciso di non portare a termine la transazione. Dal punto di vista tecnico, la tokenizzazione è molto semplice e può essere realizzata in modo estremamente efficiente; permangono, tuttavia, problemi normativi.
Quel che trovo interessante della tokenizzazione è l’alto livello di trasparenza e la potenziale interoperabilità, caratteristiche che consentono di integrare i token in diversi protocolli finanziari basati sulla blockchain.
La tokenizzazione di immobili modificherà il settore immobiliare e, in caso affermativo, in che modo?
Dipende dalla specifica implementazione. Quanto più un sistema è aperto, tanto più interessanti sono le possibilità che offre. Tuttavia, se il database è controllato da un solo soggetto, i vantaggi sono modesti.
Ove questi materiali contengano affermazioni relative al futuro, queste hanno natura previsionale, sono soggette a rischi e incertezze e non sono garanzia di risultati/performance futuri.
Il presente materiale costituisce materiale di marketing di Credit Suisse Group AG e/o delle sue affiliate (di seguito “CS”) e fornisce informazioni su una strategia. Il presente materiale non costituisce né è parte di un’offerta o un invito a emettere o vendere, né una sollecitazione o un’offerta a sottoscrivere o acquistare titoli o altri strumenti finanziari né a effettuare operazioni finanziarie, né intende indurre o incoraggiare la sottoscrizione di un prodotto, un'offerta o un investimento. Questo materiale di marketing non costituisce un documento contrattualmente vincolante né un documento informativo richiesto da disposizioni legislative. Nessuna parte del presente materiale costituisce una ricerca d’investimento o una consulenza d’investimento e non può essere considerato affidabile in tal senso. Il presente materiale non è redatto in base alle circostanze individuali né costituisce una raccomandazione personale e non è sufficiente per prendere una decisione d’investimento. Le informazioni e le opinioni contenute nel presente documento sono quelle di CS al momento della redazione e possono cambiare in qualsiasi momento senza preavviso. Esse sono state ricavate da fonti ritenute attendibili CS non fornisce alcuna garanzia circa il contenuto e la completezza delle informazioni e, dove legalmente consentito, declina qualsiasi responsabilità per eventuali perdite connesse all'uso delle stesse. Salvo indicazioni contrarie, tutti i dati non sono certificati. Le informazioni fornite nel presente documento sono a uso esclusivo del destinatario. Le informazioni fornite nel presente materiale possono cambiare successivamente alla data del materiale senza preavviso e CS non ha alcun obbligo di aggiornare le informazioni. Il presente materiale può contenere informazioni che sono concesse in licenza e/o protette dai diritti di proprietà intellettuale del concessore dell’autorizzazione e dei titolari del diritto di proprietà. Nulla in questo materiale deve essere interpretato in modo da imporre qualsiasi responsabilità ai concessori dell’autorizzazione o ai titolari del diritto di proprietà. La copia non autorizzata delle informazioni relative al concessore dell’autorizzazione o ai titolari del diritto di proprietà è severamente vietata. Il presente materiale non può essere inoltrato o distribuito ad altre persone e non può essere riprodotto. Qualsiasi inoltro, distribuzione o riproduzione non è autorizzato e può comportare una violazione del Securties Act statunitense del 1933 e successive modifiche (il “Securities Act”). Possono inoltre sussistere conflitti di interessi relativamente all’investimento.