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L’influenza che lo smart working sta esercitando sulla domanda di spazi commerciali da adibire a uffici è solo temporanea

Il mercato degli spazi commerciali da adibire a uffici si trova in un limbo: se da un lato cresce il numero di collaboratori che lavorano da casa, dall’altro si osserva un’incalzante spinta alla digitalizzazione con la conseguente crescita di spazi di lavoro negli uffici. Secondo Fredy Hasenmaile, Responsabile Real Estate Economics di Credit Suisse, il mercato continua comunque a offrire del potenziale a medio e a lungo termine.

May 18, 2022

Molti nel mondo degli affari sostengono che le aziende stiano approfittando dell’aumento nel numero di collaboratori che lavorano da casa per risparmiare e addirittura cedere spazio negli uffici. Se in alcuni casi questa considerazione può certamente essere giustificata, è bene considerare anche che lo smart working, unito ad altre forme di lavoro flessibile, può portare a un declino nella domanda di spazio da adibire a uffici.

Si tratta tuttavia di un fenomeno di natura temporanea e le prospettive di mercato a lungo termine per gli spazi commerciali da adibire a uffici rimangono positive. Nel complesso, gli economisti immobiliari di Credit Suisse prevedono un aumento nella domanda del 23% entro il 2060. Alla base di questo aumento previsto vi sono due tendenze tra loro opposte.

La crescita della sicurezza occupazionale sarà uno stimolo per la domanda

Prima dello scoppio della pandemia, la continua crescita della sicurezza occupazionale e l’aumento della digitalizzazione in Svizzera avevano promosso un significativo aumento dei posti di lavoro in ufficio. È probabile che la crescita della sicurezza occupazionale continui una volta risolte le interruzioni legate alla pandemia, secondo lo studio “Scenarios by Sector for Switzerland and its Regions” delle aziende di consulenza Ecoplan e KPMG, con una crescita prevista pari al 10% entro il 2060.

Ma un fattore di importanza ancora maggiore nello sviluppo del mercato degli uffici è il cambiamento a lungo termine previsto nel mondo del lavoro dovuto all’attuale spinta verso la digitalizzazione. A prima vista questo potrebbe sembrare un paradosso se si pensa che la digitalizzazione di fatto facilita la tendenza allo smart working. Eppure essa sta cambiando il mondo del lavoro così come lo conosciamo e, ancora più fondamentale, sta modellando l’intera economia verso un salto ancora più spiccato dei lavori nel settore dei servizi. E questo tipo di lavori di norma richiede spazio e quindi uffici. Nel lungo termine, quindi, la crescita della sicurezza occupazionale e la digitalizzazione contribuiranno all’aumento della domanda per spazi commerciali da adibire a uffici.

Il mercato svizzero degli spazi commerciali da adibire a uffici sta reggendo bene

Nel breve termine, tuttavia, non mancheranno delle tendenze in senso opposto: almeno nell’immediato, la futura espansione di situazioni lavorative di tipo ibrido e l’aumento del numero di collaboratori che lavorano da casa rispetto al periodo pre pandemico avranno come risultato una riduzione probabile del 15% nella domanda di spazi da adibire a uffici entro il 2030. Tracce di questo sviluppo sono già visibili nel mercato. Con l’attuale rinnovato aumento della fornitura di spazi da adibire a uffici il tasso di disponibilità ha registrato un leggero amento dal 5,5% al 5,8% in un solo anno.

La domanda di spazi da adibire a uffici, tuttavia, non è ancora risultata tanto limitata, soprattutto se si opera un confronto con diversi mercati esteri. Sul mercato sono stati osservati diversi rinnovi di contratti di affitto, e non è mancata anche la stipula di nuovi contratti. Finora, inoltre, i cambiamenti strutturali sono stati appena percettibili. E in fin dei conti, la persistente incertezza in merito all’andamento futuro della domanda di spazi da adibire a uffici ha fatto sì che soltanto in casi isolati i locatari si siano dimostrati attivamente propensi a cedere gli spazi attualmente in gestione o a rifiutare il rinnovo dei contratti di affitto.

In aggiunta a tutto ciò, durante il lungo processo di ritorno alla normalità, il ruolo fondamentale che un ufficio centrale riveste in termini di comunicazione e soprattutto di innovazione per un’azienda si sta delineando in misura sempre più ovvia. Con il tempo aumenterà sempre di più anche il numero di persone che rinunceranno allo smart working proprio per tornare in ufficio, la cui importanza non potrà che accrescere. Come primo stadio, la domanda che si stima essersi ridotta a circa 260 000 m² nel 2021, aumenterà quest’anno fino a raggiunger il valore di 360 000 m².

I contributi dell’industria per una crescita di lungo termine negli spazi commerciali adibiti a uffici
In punti percentuali, dal 2019 al 2060, senza considerare lo smart working e la digitalizzazione

La digitalizzazione come priorità assoluta per i gestori patrimoniali — Fonte Mercato svizzero degli uffici 2022, pagina 10, Fredy Hasenmaile e Kerstin Hansen, Credit Suisse Investment Solutions & Products Swiss Economics, dicembre 2021

I prezzi degli affitti si muoveranno lateralmente per il momento

La pandemia ha avuto degli effetti anche sull’attività edilizia e sugli investimenti a favore di nuovi spazi commerciali da adibire a uffici. Questi ultimi hanno avuto un calo del 17% circa nel 2021 se confrontati con la media a lungo termine derivante dai volumi di investimenti dei permessi edilizi per gli spazi commerciali da adibire a uffici.

Come conseguenza della ridotta attività edilizia e dell’andamento della domanda sopra descritto, i prezzi degli affitti mandano messaggi confusi: se a metà del 2021 hanno infatti subito una riduzione del tutto impercettibile pari allo 0,1% rispetto all’anno precedente, nel decennio precedente erano aumentati in media dell’1,3% annuo. Le cifre relative ai contratti di affitto, tuttavia, non permettono di delineare il quadro completo. Secondo quanto riportato, per poter affittare gli spazi adibiti a uffici, si è reso necessario concedere in misura sempre maggiore incentivi speciali, in particolare nelle aree periferiche rispetto ai quartieri centrali legati al mondo degli affari.

Scenario a lungo termine: prospettive positive per le proprietà da adibire a uffici

Non appena si stabilizzerà l’equilibrio tra i collaboratori che lavorano da casa e quelli che lavorano in ufficio, la forte spinta verso la digitalizzazione si confermerà il fattore decisivo per la crescita nel mercato degli spazi commerciali da adibire a uffici. In aggiunta all’attuale impatto negativo che lo smart working sta avendo sul mercato degli spazi commerciali da adibire a uffici, sussistono altre forze che hanno il potenziale per dominare e persino compensare significativamente gli effetti del lavoro da casa.

Oltre alla prevista crescita nella sicurezza occupazionale, il principale motore della domanda di spazi commerciali da adibire a uffici sarà il cambiamento del mondo del lavoro che, caratterizzato dall’incalzante automazione e digitalizzazione, spingerà un numero sempre maggiore di persone ad andare in ufficio.

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